Trong bối cảnh mục tiêu 1 triệu nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp còn nhiều “vướng mắc”, bài toán nhà cho người khuyết tật lại càng khó lời giải. Tuy vậy với chủ trương đường lối an sinh xã hội của Đảng và Nhà nước trên tinh thần không bỏ lại ai phía sau thì người khuyết tật cũng có thể ước mơ đến một ngôi nhà.
Tuy nhiên, nếu bán nhà cho người khuyết tật thì có thể cơ bản sẽ không khả thi vì thu nhập của họ thường thấp, ít ổn định, khó vay ngân hàng có thể vướng khâu thẩm định và cả nguy cơ bán lại sẽ làm lệch mục tiêu “an sinh”. Vì vậy, có lẽ mô hình khả thi nhất cho người khuyết tật là: Nhà ở xã hội cho thuê có hỗ trợ với cấu trúc:
- Nhà nước: Giao đất sạch, miễn giảm tiền sử dụng đất. Trợ giá thuê cho người khuyết tật nặng.
- Doanh nghiệp/ Tư nhân: Xây dựng và vận hành, được ưu đãi thuế TNDN, VAT.
- Tổ chức xã hội: Hỗ trợ chăm sóc, dạy nghề, kết nối việc làm, phục hồi chức năng.
Trên cơ sở đó, Đồng Hành Việt xin đề xuất một số giải pháp chính sách:
Một là, trợ cấp thuê trực tiếp tại các dự án NOXH cho thuê: Người khuyết tật nhận phiếu thuê nhà và thuê ở bất cứ đâu đạt chuẩn, còn căn trống, lợi ích của hình thức này là linh hoạt tránh NOXH bị lãng phí và bỏ trống.
Hai là quy định quota trong dự án: Mỗi dự án NOXH chủ đầu tư thiết kế tối thiểu 10% tổng số căn hộ hoặc diện tích sàn cho người khuyết tật (đảm bảo tiếp cận phổ quát), đổi lại họ được miễn, giảm tiền xây dựng tương ứng với tỷ lệ diện tích dành cho người khuyết tật, và được ưu tiên tiếp cận đất sạch trong các quỹ đất của Nhà nước. Không nên tăng mật độ xây dựng để tránh quá tải hạ tầng; thay vào đó, chủ đầu tư được cộng thêm hệ số sử dụng đất không quá 1,2 lần và chỉ áp dụng cho phần diện tích công năng hỗ trợ (sinh hoạt chung, phục hồi chức năng).
Ba là hợp tác công tư PPP: Nhà nước cấp đất và chính sách, doanh nghiệp bỏ vốn và xây dựng, được khai thác thương mại khoảng 30-50% theo thoả thuận.
Bốn là Quỹ nhà ở xã hội chuyên biệt: Thành lập quỹ từ nguồn ngân sách, nguồn đóng góp của tổ chức cá nhân trong và ngoài nước từ thiện, dùng quỹ để bù lỗ vận hành, trợ giá thuê.
Năm là ưu đãi thực chất cho doanh nghiệp tham gia: thuận lợi tiếp cận mặt bằng, miễn tiền sử dụng đất, thủ tục phê duyệt giản lược, cho vay lãi suất ưu đãi khoảng 4% trong thời gian tối thiểu 15 năm, kèm theo hạn trả nợ gốc 3 năm đầu. Về mức trợ giá thuê, Nhà nước có thể hỗ trợ trực tiếp 30-50% tiền thuê, tương đương khoảng 200.000 – 300.000 đồng/tháng/hộ cho người khuyết tật nặng. Suất đầu tư trung bình cho mô hình này ước tính 8 – 10 triệu đồng/m² sàn (chưa bao gồm đất), cao hơn nhà ở xã hội thông thường khoảng 15-20% do chi phí thiết kế tiếp cận phổ quát và khu chức năng hỗ trợ.
Sáu là mô hình ban quản lý vận hành chuyên biệt: Do đặc thù vận hành xã hội phức tạp, cần thành lập một tổ chức độc lập hoặc liên danh giữa doanh nghiệp xã hội (có kinh nghiệm sử dụng lao động khuyết tật) và chính quyền địa phương. Ban quản lý này chịu trách nhiệm: thu phiếu/thuê nhà, tổ chức dịch vụ hỗ trợ (y tế, dạy nghề, phục hồi chức năng), giám sát không để biến tướng, và hòa nhập cộng đồng. Kinh phí hoạt động có thể trích lấy từ 10% quỹ thuê nhà và nguồn đóng góp của tổ chức xã hội. Nhà nước cần có cơ chế thí điểm ban quản lý theo mô hình “đối tác công – tư – xã hội” (PPP-S) với thời gian thử nghiệm 3 năm tại 2-3 tỉnh, thành để đánh giá.
Ý tưởng là như vậy nhưng trên thực tế, khó nhất vẫn là bài toán vận hành xã hội chứ không phải xây nhà. Người khuyết tật cần hỗ trợ sinh hoạt, tìm việc làm, kết nối cộng đồng bên cạnh nơi ở để tạo một chuỗi bền vững. Đồng thời, ví dụ cần không gian sinh hoạt sân chơi chung, phòng y tế cơ bản, khu phục hồi chức năng nhẹ ở tầng 1, thiết kế tiếp cận xe lăn, người khiếm thị… Trường hợp vận hành kém hiệu quả rất dễ làm nhà xuống cấp hoặc bị biến tướng.
Do vậy, Nhà nước cũng nên tìm doanh nghiệp: chọn mặt gửi vàng đã và đang sử dụng lao động người khuyết tật trên 10 năm mới được tham gia để doanh nghiệp đảm bảo người khuyết tật có sinh kế và có cộng đồng không bị cô lập, đây cũng là giá trị cốt lõi của sản phẩm Nhà xã hội cho người khuyết tật.
Một số hạn chế có thể xảy ra do mô hình lai giữa kinh doanh và an sinh:
- Biên độ lợi nhuận thấp do giá thuê không thể cao, phí vận hành cao hơn, phụ thuộc lớn vào chính sách hỗ trợ của nhà nước.
- Tệp khách hàng khó phục vụ vì nhiều dạng khuyết tật, không thể thi công 1 kiểu cho tất cả, khả năng chi trả của họ yếu, khả năng nợ tiền thuê cao.
- Khó khăn pháp lý vì chưa có tiền lệ, khó tiếp cận khu trung tâm, nếu đi ra ngoại ô người khuyết tật khó di chuyển.
- Nguy cơ hạn chế xã hội – hành vi: Nếu làm riêng 100% dễ thành khu chung cư của NKT – tạo ra sự kỳ thị vô hình; Nếu làm chung với khu dân cư thường có thể phát sinh khác biệt sinh hoạt vì vậy cần ban quản lý năng lực tốt.
- Không hấp dẫn doanh nghiệp thường với mục đích lợi nhuận, chỉ hợp doanh nghiệp xã hội, doanh nghiệp đang sử dụng lao động NKT xây khu nhà ở nhân viên.
Ảnh minh họa có sự hỗ trợ của AI
Mặc dù, sẽ có những phát sinh và tồn tại những hạn chế nhất định nhưng những doanh nghiệp nào làm được có thể mở ra một “thị trường ngách” rất bền, gây tiếng vang xã hội, tạo cảm tình với cộng đồng, cơ quan quản lý, ít đối thủ và có thể thu hút vốn từ Nhà tài trợ nước ngoài.
Tạm kết
Tóm lại, mô hình nhà ở xã hội dành cho người khuyết tật (không bao gồm thương binh) là một hướng đi cần thiết và có tính nhân văn sâu sắc, nhưng không thể tiếp cận theo tư duy bất động sản thuần túy. Những hạn chế về tài chính, vận hành, pháp lý và đặc thù người sử dụng là hiện hữu và không thể né tránh. Chính vì vậy, chỉ khi có sự kết hợp hài hòa giữa Nhà nước, doanh nghiệp và các tổ chức xã hội, cùng với một cách thiết kế mô hình linh hoạt, bền vững và lấy con người làm trung tâm, thì dự án mới có thể tồn tại lâu dài. Đây không chỉ là bài toán kinh tế, mà còn là thước đo của một xã hội văn minh – nơi mọi người, dù khác biệt về thể chất, vẫn có cơ hội sống độc lập, an toàn và có phẩm giá.
Nhà báo Huy Hà
