Từng ghi nhận những phiên đấu giá kéo dài đến tận 4 giờ sáng hay tình trạng “cò đất”, “quây thầu” gây bức xúc, việc Hà Nội đưa các cuộc đấu giá quyền sử dụng đất lên môi trường số đang mang lại làn gió mới. Sự chuyển dịch này không chỉ giúp hạn chế tối đa các rủi ro, tiết kiệm chi phí tổ chức mà còn đem lại nguồn thu hiệu quả, minh bạch cho ngân sách nhà nước.
Mới ra mắt đã tạo sức nóng cho thị trường
Cuối tháng 10 vừa qua, Ban Quản lý dự án Đầu tư – Hạ tầng phường Phú Lương (Hà Nội) đã tổ chức thành công phiên đấu giá quyền sử dụng 15 lô đất ở đô thị tại xứ đồng Hạ Khâu. Đây được xem là một trong những bước đi tiên phong khi địa bàn Hà Nội đưa tài sản công lên sàn đấu giá trực tuyến thông qua trang web “daugiavna.vn” của Công ty Đấu giá hợp danh VNA, thay thế hoàn toàn cho phương thức bỏ phiếu trực tiếp truyền thống.
Tất cả 15 thửa đất có diện tích 62,5 m² với giá khởi điểm hơn 50 triệu đồng/m², tương đương hơn 3,1 tỷ đồng mỗi lô. Tổng giá khởi điểm của cả đợt đấu giá đạt hơn 47,3 tỷ đồng. Để tham gia, người đấu giá mua hồ sơ với giá 200 nghìn đồng và nộp tiền đặt trước là 1,579 tỷ đồng, tương ứng 50% giá khởi điểm.
Mức đặt cọc này được thực hiện theo Nghị quyết 66.11/2026/NQ-CP của Chính phủ có hiệu lực từ ngày 6/1/2026. Quy định mới đã nâng tỷ lệ tiền đặt trước đối với đấu giá đất ở giao cho cá nhân lên mức tối thiểu 10% và tối đa 50%, cao hơn đáng kể so với trước đây nhằm hạn chế tình trạng bỏ cọc.
Kết quả diễn ra vô cùng khả quan khi cả 15 lô đất đều được đấu giá thành công với tổng giá trúng đạt hơn 106,6 tỷ đồng, thu về khoản chênh lệch tăng thêm so với giá khởi điểm lên tới 59,3 tỷ đồng. Đáng chú ý, có 5 lô trúng đấu giá ở mức trên 7 tỷ đồng, tức gấp hơn 2,3 lần giá khởi điểm. Lô được chốt giá cao nhất đạt mức 7,9 tỷ đồng, vượt giá khởi điểm tới 4,8 tỷ đồng.
Điểm khác biệt lớn nhất của phương thức này nằm ở tính công khai tức thì. Người tham gia đấu giá qua mạng được theo dõi liên tục mức giá của mình và các đối thủ đưa ra, đồng thời có thể liên tục bấm trả giá. Điều này hoàn toàn trái ngược với hình thức trực tiếp — nơi người mua chỉ được viết vào phiếu một lần, hoàn toàn không biết mức giá của người khác và chỉ biết ai trúng tuyển khi cuộc đấu đã kết thúc.
Xu hướng tất yếu từ hoàn thiện hạ tầng pháp lý
Trên thực tế, hình thức đấu giá trực tuyến từng xuất hiện tại Việt Nam từ trước năm 2023 nhưng chưa thực sự bùng nổ do thiếu một “khung” quy định đồng bộ. Bước ngoặt chỉ diễn ra khi Nghị định 47/2023/NĐ-CP được ban hành, nêu rõ các điều kiện, yêu cầu và trình tự thực hiện. Từ nền tảng này, hình thức đấu giá qua mạng ngày càng trở nên phổ biến.
Tương tự trong lĩnh vực đấu thầu, Điều 50 Luật Đấu thầu 2023 cũng đã quy định bắt buộc áp dụng hình thức đấu thầu qua mạng đối với toàn bộ các gói thầu kể từ ngày 1/1/2025. Có thể thấy, việc đưa các tài sản công như quyền sử dụng đất lên môi trường trực tuyến là bước đi hoàn toàn phù hợp với xu thế chung.
Bài học đắt giá từ những “vết sẹo” của đấu giá trực tiếp
Sự cần thiết của việc chuyển đổi sang đấu giá trực tuyến càng trở nên rõ ràng khi nhìn lại những hệ lụy từ các phiên đấu giá trực tiếp tại Hà Nội thời gian qua.
Nhìn lại thời điểm tháng 11/2024, một nhóm 6 đối tượng tham gia đấu giá đất tại xã Quang Tiến (Sóc Sơn cũ) đã bắt tay “phá” phiên đấu giá bằng cách thông đồng đẩy giá lên mức phi lý 30 tỷ đồng/m². Dù các cá nhân này sau đó đã bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội “Vi phạm quy định về hoạt động bán đấu giá tài sản”, nhưng vụ việc đã gây thiệt hại lớn về thời gian và chi phí cho cơ quan quản lý cũng như hàng trăm người dân khi phải tổ chức lại phiên đấu giá.
Cũng trong năm 2024, phiên đấu giá 68 thửa đất tại xã Thanh Cao (Thanh Oai cũ) ghi nhận kỷ lục với hơn 1.500 người tham dự. Nhu cầu cao kết hợp với hiệu ứng tâm lý đám đông đã đẩy giá trúng thầu lên gấp 6 đến 8 lần giá khởi điểm, đỉnh điểm đạt trên 100 triệu đồng/m². Ngay sau khi phiên đấu giá kết thúc, thị trường lập tức xuất hiện làn sóng rao bán chênh lệch, thu lợi hàng trăm triệu đồng mỗi lô.
Tại xã Tiền Yên (Hoài Đức cũ), phiên đấu giá 19 lô đất cũng lập kỷ lục chưa từng có về thời gian khi kéo dài liên tục từ 8 giờ sáng hôm trước đến hơn 4 giờ sáng ngày hôm sau mới khép lại, với sự góp mặt của hơn 1.100 bộ hồ sơ đăng ký.
Những dẫn chứng trên cho thấy hình thức đấu giá trực tiếp bộc lộ nhiều rủi ro tiềm ẩn. Việc tập trung đông người trong không gian ngột ngạt và kéo dài khiến áp lực tâm lý tăng cao; sự hiếu thắng cùng “lời nguyền của người chiến thắng” dễ làm nhà đầu tư mất đi sự tỉnh táo, đưa ra mức giá trả vượt xa giá trị thực để rồi cuối cùng phải ngậm ngùi bỏ cọc.
Bên cạnh đó, việc tổ chức tập trung còn làm lộ diện thông tin cá nhân, biến người trúng đấu giá thành mục tiêu của các đối tượng xấu. Tình trạng “cò đất” thao túng đẩy giá rồi ép mua lại, hay các nhóm “xã hội đen” đe dọa, cản trở người mua thực sự cũng là những điểm nóng an ninh trật tự thường xuyên xảy ra. Đối với chủ tài sản, rủi ro lớn nhất là tình trạng “quây thầu”, thông đồng dìm giá làm thất thoát tài sản nhà nước.
Chưa kể, chi phí tổ chức một buổi đấu giá trực tiếp vô cùng đắt đỏ khi phải thuê mặt bằng, trang thiết bị, nhân sự điều hành, lực lượng bảo vệ và hậu cần. Đơn vị tổ chức cũng gặp áp lực lớn khi đấu giá viên phải làm việc liên tục trong môi trường ồn ào, dễ dẫn đến sai sót ghi chép số liệu hoặc tranh chấp khó giải quyết do thiếu dữ liệu lưu trữ.
PV
